O stanie prawnym nieruchomości decyduje treść księgi wieczystej

Uniwest Nieruchomości Kamienna Góra, Jelenia Góra, Wałbrzych, domy mieszkania, lokale. Księgi wieczyste stanowią gwarancję pewności obrotu nieruchomościami oraz takimi prawami jak użytkowanie wieczyste czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przypadku bowiem niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a tym rzeczywistym, generalnie pierwszeństwo ma właśnie treść ujawnionych wpisów.

Zasady i domniemania

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Zakłada się je i prowadzi dla nieruchomości, a także dla wspomnianych na wstępie praw. Księgi wieczyste są jawne. W związku z tym nikt nie może zasłaniać się nieznajomością istniejących wpisów ani wniosków, o których uczyniono w nich wzmiankę.

Kluczowe znaczenie dla obrotu nieruchomościami mają również dwa domniemania: że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym i że prawo wykreślone nie istnieje.

Fikcja czasem ważniejsza od prawdy

Naturalną konsekwencją powyższych zasad i domniemań jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidziana w art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Mianowicie w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Jest to wyjątek od zasady, zgodnie z którą nikt nie może nabyć prawa od osoby nieuprawnionej do rozporządzenia nim. W imię bezpieczeństwa obrotu ustawodawca dopuszcza taką sytuację, że osoba trzecia działająca w zaufaniu do treści księgi wieczystej może skutecznie nabyć własność nieruchomości od osoby ujawnionej w księdze jako właściciel, lecz faktycznie nieposiadającej takiego prawa. Przyczyn takiej rozbieżności może być wiele. Czasem w grę wchodzi błąd sądu lub notariusza, czasem nieważność zawartej wcześniej umowy. Może to być także późne odnalezienie się testamentu, zaniechanie uprawnionego i tym podobne sytuacje, które powodują, że wpis w księdze wieczystej nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.

Nieujawnione obciążenia

Działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych rozciąga się nie tylko na prawo własności i inne prawa rzeczowe, ale także na prawa osobiste i roszczenia, które mogą być ujawniane w księdze wieczystej. Przykładem może być roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające np. z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego czy prawo pierwokupu gruntu zastrzeżone w umowie dzierżawy.

Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste (np. prawo pierwokupu) lub roszczenie (np. o przeniesienie własności nieruchomości) uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Nie dotyczy to służebności drogi koniecznej albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy nieruchomości przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Oznacza to, że nabywca nieruchomości z takimi wpisami musi się liczyć z realizacją owych praw czy roszczeń. Uprawniony z umowy przedwstępnej (zawartej przez zbywcę nieruchomości) może więc wystąpić do sądu przeciwko nabywcy, domagając się złożenia przez tego ostatniego oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości.

Gdyby jednak w chwili nabycia nieruchomości z treści księgi wieczystej nie wynikały żadne prawa osobiste ani roszczenia osób trzecich, wówczas nabywca - z uwagi właśnie na omawianą rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych - uzyska jej własność bez tego rodzaju obciążeń.

Rękojmia nie działa jednak przeciwko: prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, a także służebnościom drogi koniecznej, przesyłu albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Nawet gdyby prawa te nie zostały wpisane do księgi wieczystej, a były ustanowione, to i tak nabywana nieruchomość będzie nimi obciążona.




Wyłączenia rękojmi

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie obejmuje rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Zatem treść księgi wieczystej, w której ujawniony jest odmienny stan prawny od rzeczywistego, nie może stanowić wytłumaczenia dla obdarowanego. Darowizny i innego rodzaju nieodpłatne rozporządzenia nie korzystają bowiem z tak daleko idącej ochrony. Nie inaczej, jeśli nabywca wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z łatwością mógł się o tym dowiedzieć - taką definicję złej wiary nabywcy zawiera art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Przy przenoszeniu własności nieruchomości - ze względu na zasadę uczciwego obrotu i brak konstytutywnego charakteru wpisu - można i należy wymagać, aby nabywca nieruchomości zapoznał się, chociażby we własnym dobrze rozumianym interesie, nie tylko z treścią księgi wieczystej, ale także z tym, w czyim posiadaniu nieruchomość się znajduje. Dlatego można wymagać od nabywcy, który chce skorzystać z rękojmi, aby dochował nie tylko zwykłej staranności, ale także, gdy wymagają tego okoliczności, zasięgnął informacji np. w organach administracji rządowej lub samorządowej.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt III CK 459/03

Ponadto rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie rozciąga się na wpisy dokonane w dziale I-O (oznaczenie nieruchomości) księgi wieczystej. Przykładowo, wpis dotyczący powierzchni gruntu nie rozstrzyga o tym, że nabywana działka ma taką powierzchnię, jaka była ujawniona w księdze.

WAŻNE!
Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o: wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Podstawa prawna: ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.).

Źródło:''Gazeta Podatkowa'' Nr 561 z dnia 2009-05-25, 2009.06.01