NowośćSprzedaż bez prowizji — wystaw ofertę na uniwest.eu i głównych portalach nieruchomości od 499 zł / 30 dni, bez prowizji od ceny.Sprawdź →

UNIWEST · Kamienna Góra

Artykuł

Poradnik nieruchomości Uniwest

KupnoSprzedażWynajemMieszkaniaDomyLokaleDziałkiGruntyKomercyjneWycena nieruchomościKupnoSprzedażWynajemMieszkaniaDomyLokaleDziałkiGruntyKomercyjneWycena nieruchomości

Umowa przedwstępna - zadatek czy zaliczka, u notariusza czy bez - poradnik eksperta

Podpisywanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Między "biorę to mieszkanie" a podpisaniem aktu notarialnego mija zwykle od kilku tygodni do trzech miesięcy — czas potrzebny na kredyt, dokumenty i formalności. Ten okres zabezpiecza umowa przedwstępna. Przez ponad 20 lat pracy na rynku nieruchomości widzieliśmy zarówno umowy jednostronicowe, które zadziałały bez zarzutu, jak i rozbudowane dokumenty, które nie chroniły przed najprostszym scenariuszem — wycofaniem się drugiej strony. Poniżej wyjaśniamy, co naprawdę ma znaczenie: forma umowy, charakter wpłaty i kolejność przepływu pieniędzy.

Czy umowa przedwstępna bez notariusza jest ważna?

Tak, jest w pełni ważna — i większość transakcji na naszym rynku tak właśnie wygląda. Różnica dotyczy siły ochrony. Przy zwykłej formie pisemnej, gdy druga strona się rozmyśli, możesz dochodzić odszkodowania i rozliczenia zadatku, ale nie zmusisz jej do sprzedaży. Przy umowie w formie aktu notarialnego masz tzw. skutek silniejszy: możesz wystąpić do sądu o zastąpienie oświadczenia woli, czyli faktycznie doprowadzić do przeniesienia własności wbrew woli drugiej strony. Forma notarialna pozwala też ujawnić roszczenie w dziale III księgi wieczystej, co blokuje sprzedaż nieruchomości komuś innemu. Kiedy warto dopłacić? Gdy kupujesz wyraźnie poniżej ceny rynkowej, gdy termin do aktu jest długi albo gdy cokolwiek w zachowaniu drugiej strony budzi Twoją ostrożność.

Zadatek czy zaliczka — różnica, która kosztuje

Zadatek dyscyplinuje obie strony: jeśli od umowy odstąpi kupujący — traci zadatek; jeśli sprzedający — zwraca kwotę w podwójnej wysokości. Gdy transakcja dochodzi do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny,
Zaliczka to po prostu część ceny płatna z góry — przy rozwiązaniu umowy podlega zwrotowi w kwocie nominalnej i nikogo realnie nie wiąże,
standardem rynkowym jest zadatek w wysokości 5–10% ceny; przy droższych nieruchomościach bywa niższy procentowo,
nazwa użyta w umowie ma znaczenie prawne — jeśli intencją stron jest zadatek, napiszcie wprost "zadatek" i dodajcie odwołanie do art. 394 Kodeksu cywilnego.

Co musi zawierać dobra umowa przedwstępna

dokładne oznaczenie nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, powierzchnia, numer działki,
cenę i konkretną datę zawarcia umowy przyrzeczonej — nie "w terminie do uzgodnienia",
wysokość i charakter wpłaty (zadatek/zaliczka), termin i sposób zapłaty,
klauzulę kredytową — co dzieje się z zadatkiem, jeśli bank odmówi finansowania; bez niej kupujący na kredyt ryzykuje utratę wpłaty z przyczyn od siebie niezależnych,
oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym: brak obciążeń, służebności, zaległości i osób zameldowanych,
termin wydania nieruchomości oraz spis wyposażenia, które zostaje,
ustalenie, kto pokrywa koszty notarialne.

Najpierw pieniądze czy akt notarialny?

Bezpieczna kolejność przy umowie finalnej wygląda tak: podpisanie aktu → przelew ceny (zwykle 1–3 dni robocze, termin zapisany w akcie) → wydanie kluczy po zaksięgowaniu. Sprzedający jest chroniony, bo w akcie kupujący poddaje się egzekucji co do obowiązku zapłaty w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego — w razie braku wpłaty sprzedający idzie od razu do komornika, bez procesu. Kupujący jest chroniony, bo własność przechodzi z chwilą podpisania aktu. Przy transakcjach gotówkowych i tam, gdzie strony się nie znają, najlepszym rozwiązaniem jest depozyt notarialny: pieniądze trafiają do notariusza przed aktem, a on wypłaca je sprzedającemu po podpisaniu. Przy kredycie schemat jest inny — bank wypłaca środki po akcie i wpisie hipoteki, co trzeba precyzyjnie odzwierciedlić w terminach.

FAQ — najczęstsze pytania o umowę przedwstępną

Co to jest umowa przedwstępna i czy jest obowiązkowa?

To umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy sprzedaży. Nie jest obowiązkowa — przy transakcjach gotówkowych z krótkim terminem można od razu podpisać akt. Staje się jednak niezbędna, gdy kupujący czeka na kredyt albo sprzedający kompletuje dokumenty.

Ile powinien wynosić zadatek?

Rynkowy standard to 5–10% ceny. Zbyt niski zadatek nie spełnia funkcji dyscyplinującej (łatwiej go "odpuścić"), zbyt wysoki nadmiernie ryzykowny dla kupującego. Przy mieszkaniu za 300 000 zł typowy zadatek to 15 000–30 000 zł.

Czy zadatek przepada, gdy bank odmówi kredytu?

Zależy wyłącznie od treści umowy. Bez klauzuli kredytowej — tak, zadatek przepada, bo do niezawarcia umowy doszło z przyczyn leżących po stronie kupującego. Z klauzulą kredytową, przewidującą zwrot zadatku po przedstawieniu odmów z banków — nie. To najważniejszy zapis dla kupujących na kredyt.

Jak długo może obowiązywać umowa przedwstępna?

Strony ustalają termin dowolnie; w praktyce to od miesiąca do trzech, przy sprawach spadkowych bywa dłużej. Jeśli terminu nie oznaczono, roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wygasa po roku od zawarcia umowy przedwstępnej.

Czy umowę przedwstępną można rozwiązać za porozumieniem stron?

Tak, w każdej chwili — wystarczy zgodne oświadczenie obu stron, najlepiej pisemne, z wyraźnym ustaleniem, co dzieje się z zadatkiem. Taki dokument warto podpisać nawet wtedy, gdy strony rozstają się w dobrej atmosferze; chroni przed późniejszymi roszczeniami.

Co zrobić, gdy sprzedający sprzedał nieruchomość komuś innemu mimo umowy przedwstępnej?

Przy umowie zwykłej pisemnej pozostaje roszczenie o podwójny zadatek i odszkodowanie. Przy umowie notarialnej z ujawnionym roszczeniem w księdze wieczystej taka sytuacja praktycznie nie może się wydarzyć — i to jest jej największa przewaga.

Autor: UNIWEST Nieruchomości — biuro nieruchomości z Kamiennej Góry z ponad 20-letnim doświadczeniem na rynku Karkonoszy i Dolnego Śląska. Przygotowujemy i opiniujemy umowy przedwstępne w każdej prowadzonej transakcji. Tel. 500 313 615 · uniwest.eu

ARTYKUŁY

WIĘCEJ »